英國按揭指南: 以BNO身份申請按揭可行嗎?

英國按揭 指南: 以BNO身份申請按揭可行嗎?自BNO Visa 推出以來，網上有很多關於BNO借錢買樓的討論，例如:以BNO身份申請按揭可行嗎? 英國銀行或借貸公司是否會接受香港收入作申請 ?。 本文一一揭開有關英國按揭迷思，介紹各類按揭特點及對借貸人的基本要求。

英國按揭市場與香港的按揭市場大相逕庭，香港市場主要由四大銀行支配，而且所提供的按揭產品亦十分雷同；相反英國按揭市場較香港，銀行數量比香港多，有多類型按揭產品供投資者或物業買家選擇，右圖為2020年英國按揭市場統計，Lloyds Banking Group 是市場上最大的 Market Player，除此之外，亦有香港人熟識的HSBC。另外，除了英國銀行以外亦有其他公司有按揭產品，例如Building Society， 它們所提供的按揭服務與銀行沒有太大差別。

以BNO身份申請按揭可行嗎? 答案是: 當然 可行!

因為英國銀行或借貸公司是根據風險評估而決定是否批核按揭，它們對不同身份的人士有著不一樣的風險指標；例如本地人風險比較低,非本地人風險比較高；一般情況下，銀行或借貸公司目標是銷售按揭，所以不會刻意限制客路，外國人或者BNO Visa holder又或者EU visa holder等不同身份人士，只要符合借貸要求(Lending criteria) 及通過壓力測試 (Stress Test) 就可獲得按揭批核，不過息口及條款與本地人所申請的按揭不盡相同。

英國按揭基本術語

兩大類型英國按揭

一， 自住按揭 （Residential Mortgage）

LTI (Loan to Income)	4 – 4.5倍
LTV( Lone to Value)	75%
還款	必須要還息及還本
壓力測試	按收入

自住按揭即是借錢買自住用途的物業，英國銀行或借貸公司主要按申請者個人收入而定借貸額，LTI (Loan to Income) 大約是4至4.5倍，即借貸額是稅前年薪4至4.5倍。如果是夫婦一起申請，就以二人收入總和計算。香港自住物業按揭的LTI大約是年薪的8.3倍，由此可見，英國自住按揭借貸額不及香港的多。

而LTV( Lone to Value) 通常是75%，還款方面就必須要還息及還本。市場上有些LTI 5倍年薪又或是90% / 95% LTV 的自住按揭產品，但利息通常好高，因個人經濟能力或其他因素而沒法申請一般住按揭的人，才會選擇這些極高息按揭。

二， 投資按揭 (Investment Mortgage)

基本門檻	年收入要超過 £25,000磅
LTV(Lone to Value)	75%及60%
還款	可以選擇還息不還本
壓力測試	按物業租金收入

大多數的銀行或借貸公司的投資按揭產品都有收入基本門檻，它們通常要求申請者年收入要超過 £25,000磅。
投資按揭的LTV(Lone to Value)分兩個階梯是75%及60%,還款方面可以選擇還息不還本，與自住按揭不同，壓力測試不是按申請者收入而計算，而是按物業租金收入而計算。

市面上有兩大類投資按揭產品: BTL 按揭及HMO 按揭，兩類按揭是不可互相通用，即是申請BTL 按揭；但把物業作HMO用途，這樣做等於違反條款守則，銀行有權收回貸款。同樣，申請自住按揭但偷偷出租亦是違反條款守則行為。其實自住物業出租是可行的，但絕對不是這樣做，我的課程內亦有教授正規的做法。投資按揭 (Investment Mortgage)

投資按揭申請程序如下:

一, 銀行或借貸公司先審核申請者是否符合基本借款要求(Lending Criteria)，發出AIP/DIP文件。(什麼是AIP/DIP? )

二, 銀行或借貸公司委託Surveyor 對物業作進行估值及租金收入估算。

三,以租金收入估算進行Stress test (壓力測試)

四，進行Underwriting，即是風險評估，然後批出按揭。

本分享純粹用作學術用途，並非投資意見，亦不構成任何投資產品之要約、要約招攬或建議。

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